古家付き土地の売り方

• 築20年超の木造は建物評価ほぼゼロが実務：査定額は「土地値 −（買い手が負担する解体費相当）」で組み立てられることが多い（解体費相場は記事）
• ただしゼロ円でない例外：リフォームして住みたい実需層・DIY層には建物に価値がある（DIY型活用の記事）。古民家・状態の良い家は「古家に価値を見る買い手」を探せるかで数百万円変わる（古民家の記事（参照予定））
• 査定は必ず複数社：空き家系の売却は会社の得意不得意が大きい。地元密着＋大手の2〜3社で比較（売却の流れの記事）

• 古家付きで売る利点：①解体費を払わなくていい ②住宅用地特例が売却まで維持される（特例の記事）③買い手がリフォーム前提なら建物が値段になる。迷ったらまず古家付きで市場に出すのが定石
• 更地渡しが有利なケース：立地が良く土地目当ての買い手が中心／建物が危険で内見すらできない／「解体済み」が競合物件との差別化になる地域。解体は補助金確認後に（補助金の記事・判断の記事）
• 中間形「解体更地渡し条件付き」：売買契約後に売主負担で解体する特約。買い手の解体不安を消しつつ、売れてから壊すので空振りがない——実務でよく使われる賢い形

• ①家財の撤去：残置物ゼロは内見の印象と査定を確実に上げる（家財整理の記事）
• ②境界と登記の確認：境界標の有無・越境（越境の記事（参照予定））・名義（登記の記事）。境界未確定は買い手が最も嫌がる瑕疵で、確定測量（数十万円）が結局プラスになることも
• ③最低限の手入れ：草刈り・雨漏り応急・換気で「管理されてきた家」の顔にする（記事・記事）。荒れた家は指値（値引き交渉）の口実を与える
• ④税制の確認：相続空き家の3,000万円控除など、売り方・時期で税が大きく変わる（控除の記事（参照予定）・売却税金の記事・売り時の記事（参照予定））

古家付き売却は「建物ゼロ円」からの巻き返し戦。家財ゼロ・境界クリア・古家に価値を見る買い手探し——この3手で、手取りは十分戦えます。